Ilmumiskoht Ehitusuudised
12. november 2021

Raivo Rand: tellija käitumine pole kasulik endale ega ehitajale

Autor: Eva Kiisler

Eesti Ehitusettevõtjate Liidu nõukogu liige Raivo Rand ütleb, et lepingute tähtaajad on tihti ebamõistlikud.

“Kui praegu ehitaja kirjutab alla ehituslepingule, kirjutab ta samal ajal alla ka oma surmaotsusele,” ütleb Eesti suuremate hulka kuuluva ehituskontserni Rand ja Tuulberg Grupi üks omanikke Raivo Rand. “Projekteerimine peaks olema tellija vastutus.”

Eesti Ehitusettevõtjate Liit, mille varasem juhatuse liige ja praegune nõukogu liige Raivo Rand on, näeb ehitusettevõtjaid kimbutavatele mitmetele probleemidele lahendust targa tellija kontseptsioonis. See on üks aasta alguses lõpliku lihvi saanud Eesti ehituse pikas vaates toodud seitsmest võtmesammust.

Eesti ehituse pikast vaatest aastani 2035 on tänaseks räägitud omajagu. Kuidas sõnastaksid sina selle tähtsuse Eesti ehitussektori jaoks?

Ehitajad on riikliku pika vaate järele vajadust tundnud juba väga kaua. Ei saa jätta seejuures ennast kiitmata: pika vaate idee on ehitajad ise välja käinud, ka minu suu läbi. Kui majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi loodi ehitusala asekantseri koht ja Jüri Rass sellele asus, võttis ta ideel otsast kinni.

Riik planeerib praegu oma tellimusi suhteliselt stiihiliselt. Poliitiliste otsuste kaudu leitakse vajadus teatud asjade järele, siis otsustatakse kaua rahaeralduse üle, projekteerimisotsused sünnivad liiga hilja, hanked venivad … Lõpuks on ehitusprotsess ülikiire ja ilma ettevalmistuseta. Tahame näha, et see toimiks normaalset rada pidi. Et ei otsustataks alles siis, kui raha on kindlalt olemas. Mõne otsuse võiks ette ära teha, kui teame, mida on vaja.

Viimase näitena naljakast venimisest võin tuua Mustamäe ja Rakvere riigigümnaasiumide hangetelt. Riigigümnaasiumide ehitamise otsus on tehtud väga ammu, aga ei suudetud otsustada, kuhu neid täpselt teha. Mõlema gümnaasiumi puhul on ehitusaeg üleliia lühike. Ei taha ära sõnada, aga ma pole 100% kindel, et need praeguses olukorras õigel ajal valmivad. Otsuse tegemine pool või kolmveerand aastat varem oleks garanteerinud, et ehitamine ei toimuks kiirustades, kõikide tehnoloogiate järgimise ja õigeaegse valmimise.

Seega, riik paneb ehitajad oma hangetel praegu sisuliselt tanki?

Panebki. Sul on kaks varianti: kas üldse mitte pakkuda või pakkuda ebamõistliku tähtajaga. Hinna rehkendad ikka välja − kes ebamõistlikku hinda pakub, on ise süüdi −, aga eeldatakse ebamõistlikku tähtaega.

Ebamõistlik tähtaeg muutub veel ebamõistlikumaks, sest hetkel on materjalitarnetega suuri probleeme …

Nii ongi. Lõpuks hilined ja saad trahvi.

See on pika plaani puhul üks teema. Teine, haakuv teema, millest puudust tunneme, on riiklik elamuehituspoliitika, millest olen samuti palju rääkinud.

Riiklik elamuehituspoliitika ei tähenda, et riik ehitaks kortereid. See tähendab, et riigil on mõte või plaan, kuidas elukondlik kinnisvara areneb. Ka see ei tohi areneda stiihiliselt, vaid kindla plaani järgi ja sümbioosis muu ümbritsevaga. Täna on areng minu väitel stiihiline.

Näiteks arvasin, et Tallinnasse Magdaleena haigla juurde ehitatakse elumaja. Olemasolevate hruštšovkade vahele tekib uusarendus. Teine näide: vaatasin Eesti Ehitusettevõtjate Liidu kontori aknast välja. Üle Tammsaare tee ja üle raudtee on ehitatud kaheksakorruseline korterelamu vanade, renoveerimata korterelamute vahele. Mis sa arvad, kas nende hoonete elanike vahel ei teki konflikti?

Normaalne arendus oleks selline, kus on kalleid kortereid, odavaid kortereid, kus on müügi-, rendi- ja ka sotsiaalkortereid. Aga oma kvaliteedilt peaksid need ühes piirkonnas jääma võrdsele tasemele. Isegi kui teha uusarendus hruštšovkade piirkonda, peaksid need olema renoveeritud.

Eesti ehituse pika vaate dokumendis nimetati seda elukeskkonna loomise vajaduseks.

Täpselt nii. See olekski kvaliteetse elukeskkonna loomine. Lugesin kunagi Prantsuse lehest Le Figaro, et Pariisis tehti planeering, kus keskmine korteri ruutmeetrihind oli 22 000 eurot ja kõige kallima ruutmeetrihind 25 000 või 26 000 eurot. Aga seal oli nii müügi-, rendi- kui ka sotsiaalkortereid. Elukeskkonna arendamine peab olema mix, mitte kunagi ühte tüüpi.

Muidu tekib getostumine.

Jah, täpselt.

Hea elukeskkonna loomise võtmes peaksime pikas perspektiivis nägema, mis lõpuks saab näiteks Lasnamäest. Mina ei usu, et suudame kogu Lasnamäe renoveerida. Ja kas ongi mõtet seda teha?

Elamuarenduspoliitika raames on vaja mõelda, mis saab näiteks Mustamäest kui kunagisest eliitelurajoonist. Iseenesest on seal planeering, teedevõrgustik ja ühistransport väga head. Mäletan ühte uuringut, kust selgus, et ainuke häda on praegu bussipeatuste liiga pikk vahe. Mustamäe elanikud on jäänud eakamaks ega jõua enam sinna minna. Teine viga on see, et viiekorruselised majad on ilma liftideta ning eakatel või lapsevankriga inimestel on kõrgematele korrustele keeruline pääseda.

Tartus Annelinnas on samad probleemid. Elamuehituspoliitikas oleks vaja näha, mis neist saab ja kuidas sealseid probleeme pikas perspektiivis lahendada.

Kolmas teema, mida pean pika vaate juures väga oluliseks, on targa tellija kontseptsioon. Sellega haakub ka eelmainitu.

Me ei saa öelda, et tellija oleks loll. Kohati pole tellija – ka riigitellija − käitumine aga kasulik ei talle endale ega ehitajale.

Lähiajast on hea näide. Võtame Terviseameti hoone külmladudes miljonite väärtuses riknenud vaktsiinid ja ravimid.

Väga õige. Ma ei kujuta ette, et mõni projekteerija meelega projekteeriks külmkambrisse põrandakütte. Ma pole sellesse hoonesse küll süüvinud, aga põhjus võis olla, et külmkambri vajadus oli lihtsalt ära unustatud.

See on ekstreemne näide, aga tegelikult toimub samu lugusid päevast päeva.

Natuke tuleks ehituses vastutusalasid ümber mängida. Kui praegu kirjutab ehitaja alla ehituslepingule, kirjutab ta samal ajal alla ka oma surmaotsusele. Lepingu lõpus on lause, et olen tutvunud projekti kõikide osade ja vigadega ning vastutan kõikide asjade eest. Järjekordselt on kaks varianti: kas kirjutada alla ja proovida kuidagi asjast välja tulla või mitte kirjutada ja tööd saada. Rohkem variante ei ole.

Targa tellija kontseptsioonini jõudsime väga lihtsal põhjusel. Räägitakse, et Eesti ehitajate tootlikkus on väga madal. Mis on selle põhjus? Esimesel pilgul näidatakse ehitaja peale: te ei oska ehitada ja teete kõike ringi. Aga päris nii ei ole, et ainult ehitaja on süüdi. Loomulikult saame tehnoloogiaid parandada, inimesi koolitada ja teha kõike veel hoolikamalt, aga andke meile ka vastu materjal, millega seda teha.

Teema rääkida ainult ehitajate pädevusest peaks hakkama muutuma. Vastas peab olema ka tellija pädevus.

Ütleme ausalt, projekteerimise eest ei vastuta täna mitte keegi. Mingil määral on vastutus lükatud ehitaja kaela. Põhiprojekteerija teeb valmis põhiprojekti ja ehitaja tellida jäävad tööjoonised. Väga tihti pole võimalik neid esimeselt projekteerijalt tellida, sest küsitakse üle mõistuse kõrget hinda, millega võiks isegi teatud tingimustel leppida. Sageli aga ütleb põhiprojekteerija, et pole aega, hakkan tööjooniseid tegema poole aasta pärast. Samas on ehitajal tähtaeg ees ja tuleb leida keegi teine.

Meie arvates peaks projekteerimine olema tellija vastutus. Vähemalt riigihangete standardis oleme kirjeldanud seda nii, et riigihanget tehes võetakse ka projekteerijalt tööjooniste tegemise hind. Teeb ta need ise või tellib kelleltki teiselt, nagu ehitaja tellib alltöövõttu, aga see on kokkuvõttes tema vastutus. Ehitaja vastutab tööjooniste järgi ehitamise eest ja tellija selle eest, et ehitajale antakse üle korrektsed tööjoonised.

Tellija teab, mida ta tellib, ja ehitaja teeb selle teoks.

Just. Loomulikult tuleb tööjooniste juurde võtta ka ehitaja ja saab arutada erinevaid lahendusi, aga lõpuks tellija otsustab.

Küsimus on ka, kui kiiresti tellija otsustab. Mõni teeb seda kiiresti, aga mõni venitab otsustega kaks-kolm kuud. Seda juhtub nii riigi- kui ka eratellijate puhul. Pärast lepingu sõlmimist peaks olema pooleaastane periood, mil tehakse teatud hulk tööjooniseid valmis ja ehitajal oleks võimalik läbi viia hankeid materjalide tellimiseks. See on normaalne igal pool maailmas.

Kui kõike seda jälgitaks, võib ehituskestus platsil olla kuu või kahe võrra lühem. Juba see annab tootlikkuse tõusu, sest jäävad ära ümbertegemised. Jäävad ära ka olukorrad, kus tellija mõtleb töö käigus ümber, sest juba tööjooniste tegemise käigus on aega teatud asju ümber mõelda. Täna koostatakse tihti tööjoonised juba valmis tehtu põhjal, eriti eritööde, nagu santehnika või ventilatsiooni osas. Lihtsalt ei ole aega neid oodata.

Ma ei pea õigeks, et kui vundamenti juba ehitatakse, pole hoone karkassi tööjooniseid veel tegemagi hakatud. Üldine lahendus peaks olema valmis.

Mida sellises olukorras siis konkreetselt ette võtta? Paberil on pikk vaade olemas, aga ainult paberist ei piisa. Mis edasi?

Õnneks on pikk vaade jõudnud niikaugele, et sel on ka poliitiline aktsept olemas. Valitsuse volitusega on Taavi Aas sellele alla kirjutanud (9. juunil 2021 − toim.), teiselt poolt ka erialaliidud. See on tunnustatud dokument.

Toimunud on ka juhtrühma esimene koosolek, kus kõik võtsid omapoolse vastutuse, millega tegeleda. Kontratsüklilise majandamise ja ehituse pikema planeerimisega tegelevad MKM ning rahandusministeerium. Eesti Ehitusettevõtjate Liit võttis vabatahtlikult targa tellija kontseptsiooni arendamise. Kontseptsiooni välja töötada ei ole keeruline, ütlesin lühidalt ka välja, mida see sisaldab. Küsimus on, kuidas suuta seda rakendada.

Edasi liikumise jaoks on tarvis kokku panna laiapõhjaline seltskond, kuhu kuuluvad kõikide ehitusega tegelevate erialaliitude esindajad, KOVide, MKMi ja rahandusministeeriumi esindajad, RKAS ja Maanteeamet. Põhiteemaks ongi rakendusküsimused, mis tulevad jutuks kindlasti ka erialaliitude ühiskonverentsil.

Arendusega tegelevad ehitusettevõtted tegelikult juba jälgivad targa tellija kontseptsiooni. Nad planeerivad oma hooned pikalt ette ja lahendavad mureküsimused ära võimalikult enne, kui ehitama hakata. On olnud õnne kokku puutuda ka selliste eratellijatega, seega ma pika plaani õnnestumise osas väga pessimistlik ei ole.

Seda ma ei pelga, et inimesi laua taha ei saa. Pikka vaadet koostades käisid töörühmad koos ligikaudu kolme aasta jooksul ja nägime, et inimesed on sellest huvitatud. Sõna on läinud levima. Jüri Rassi abi ja tema hea energia on olnud seejuures hindamatud.

Targa tellija kontseptsiooni üks olulisi märksõnu võiks olla ka solidaarvastutus, mis hakkab peale tellijast. Juba tellija vaatab, kas tehingupartner on korrektne igas mõttes, mitte ainult pädevate inimeste osas, vaid ka riigi ees. Oleme Maksuametiga arutanud, et täna on põhimõtteliselt võimekus olemas kontrollida ettevõtete tausta, muidugi kui nad ise on nõus.

Hästi. Veidi ka ehitussektori üldisest käekäigust pandeemiaolukorras. Koroonaaja puhkedes olid kogenud ehitusjuhina üks julgemaid prognoosijaid. Palju toona räägitust täppi on läinud?

Ega väga palju vist läinudki täppi. Nii suurt ehitusmahtude langust, mida kartsin, ei tulnud. Mingil määral kompenseeris seda hinnatõus. Füüsilistes mahtudes on siiski langus tekkinud.

Mahtu on kasvatanud ka omaarendused. Seda ma ei osanud prognoosida, aga nii büroosid kui ka elukondlikke omaarendusi on turule tulnud ootamatult palju. Riigihangete puhul on õnn, et riigihangete maht jäi samaks.

Kartsin suuremat langust eratellijate poolt, aga seda õnneks ei juhtunud. Korterite müük on läinud väga hästi, ära on ostetud nii kallimate kui ka odavamate segmentide omad. Huvitaval kombel läks käima ka eramajade ehitus ja remont.

Seda poleks osanud keegi prognoosida, mis juhtus materjalide saadavuse ja hindadega. Isegi makromajanduse inimesed mitte.

Kui küsida, millised ehitusfirmad on täna õnnelikumad, siis kindlasti need, kellel on vähe tööd. On suur saavutus, kui suudad objekti nulliga ära teha. Kel on palju tööd, peavad osale objektidele peale maksma. Koroonakriisi puhkedes pakuti normaalsest kuni 15% madalamat ehitushinda.

Kas see tähendab, et tõeline koroonakriis jõuab ehitusse alles aasta-pooleteise pärast?

Usun, et nii mõnelgi on kriis juba käes ja raharessursid otsas. Eks järgmine aasta hakkab eraldama sikke lammastest. Kes on omaarendust teinud, elavad selle aja kergemini üle. Lihtsalt teenuse ehk tellimustöödega on keerulisem ja paratamatult mõni firma lõpetab pankrotis.

Alltöövõtjate ehk töötegijate elu on praegu ehk isegi grammike lihtsam, sest nad on tööjõupuuduse tõttu mingil määral hinna dikteerijad. Iseküsimus on, kuidas nad oma raha kätte saavad.

Ehitusettevõtjate jaoks on kindlasti suur väljakutse aimata ette, kuidas turg ja ehitushinnad käituma hakkavad. Pole kindel, kuhu poole elamuturg keerab ja kas õitseb edasi või mitte. Võimalik, et varem prognoositud mahtude langus tuleb hoopis järgmisel aastal.

Oled Eesti Ehitusettevõtjate Liidu tegevusse väga aktiivselt panustanud. Millised on liidu suurimad saavutused 30aastase ajaloo jooksul?

Meie idee on turgu korrastada ja ebatervet konkurentsi kaotada.

30 aasta jooksul on liidust saanud riigiasutustele partner, kellega asju arutatakse. Oleme aasta-aastalt partnerina paremaks läinud, meie arvamust võetakse järjest rohkem arvesse ja sõnaga arvestatakse. Oleme näidanud, et ettepanekud on asjalikud ja turu toimimist soosivad, mitte väikese kildkonna heaolu kindlustavad. Me ei ole ammu enam bojaaride klubi.

Liidu juhatuses võiks olla rohkem ka väiksemate ettevõtete esindajaid, oleme neid kutsunud. Küsimus on selles, et mõned lihtsalt ei taha. Siiski on juhatuses esindatud nii väikesemad, keskmised kui ka suuremad ettevõtted, nii teedeehitajad kui ka alltöövõtjad. Me ei saa kokku pelgalt selleks, et anekdoote rääkida, tõsine töö käib. Maailmatasemel ja Soome ning Rootsiga võrreldavalt.

Ka pika plaani dokumendi valmimine ja sellega edasiminek on liidule väga suur saavutus. Loodame, et tulevikus saab tellija olema nii tark ja pädev, et teda lollitada ei ole enam võimalik.